2022商業地產新趨勢
全國疫情再度迎來反復，多個城市的商業也受到影響。而對於購物中心和百貨的運營商來說，哪怕疫情告一段落，商業項目也早已內卷到新的階段，日子並不會真的輕松。對於城市來說，重量級開發商依然是稀缺資源，也是最接近優質品牌和運營力的市場主體，引入代價高、周期長；近年來，長三角、大灣區等都市圈內的跨城市競爭也形成新的格局，如何短期迅速提升商業活力，需要多渠道著手。本文就城市商業活力提升，提出一些思考。
因而，站在年初對趨勢進行一些展望，更能在復雜交錯的城市脈絡中找到更為清晰的前行之路。本期，我們將從不同維度對2022年商業地產趨勢進行淺析，以期能拋磚引玉，讓讀者看到一個更立體的2022。
1.輕資產增量提升，商業運營要求提高
回顧去年末至今年初的趨勢，大環境所致的”去地產化”已十分明顯。尤其是對於不少轉型中的房企而言，當下是加速輕資產轉型的良好契機。從目前商業地產輕資產化的方式來看，一般包括和金融機構進行合作以及財務投資、純管理輸出、租賃及售後回租以及以基金或者REITs退出的形式實現輕資產化。無論哪種形式，都意味著輕資產項目增量的提升，將促使商業地產對專業運營的要求更高，更專業的運營商或將成為更多企業提升項目租金回報與影響力的選擇。
2.元宇宙逐漸具象
催生更多虛擬現實融合玩法
2021年被很多人稱為元宇宙元年，這一在尼爾斯蒂芬森1992年科幻小說《雪崩》首次被提及的概念，為空間場景探索打開瞭新的次元。業內人士認為，元宇宙更多是利用科技手段進行鏈接與創造的、與現實世界映射與交互的虛擬世界，具備新型社會體系的數字生活空間。
事實上，這一概念和當下不少實體空間正在探索的虛擬和現實結合的場景不謀而合，因此元宇宙場景、元宇宙+商業業態等探索逐漸興起，在他們背後，資本的持續湧入一定程度上也推動瞭這一概念在商業空間的持續落地。
該如何進入元宇宙？或者說，該如何判斷自己是否已經屬於元宇宙的“居民”之一？在元宇宙自身都還沒有一個清晰定義的情況下，確實還難以辨別。如果說投身數字世界以實現和遙遠朋友之間的互聯，那麼早在1990年代出現的線上聊天室、社區，包括後來出現的魔獸世界遊戲等等，都可以說是一定程度上的元宇宙。在最為粗略的層面，元宇宙可以理解為虛擬世界和現實世界在最大程度上的重合。
除瞭以上發生頻次越來越高的現象，未來基於元宇宙探索的玩法會越來越多，你永遠不知道哪個項目會憑借什麼樣的新玩法成為爆款，這也或許就是商業的可期待之處。
3.潮玩藝術主題空間成熱門
效益將接受市場檢驗
在過去兩年時間，從盲盒的大行其道到手辦、潮玩、藝術品類的融合進階，除瞭湧現出瞭一些潮玩零售品牌、二次元文化品類，也讓商業市場對於此類主題空間有瞭極高關註度。一方面，它可以營造更圈層化的場景，另一方面，同類品牌形成聚集效應能夠更大程度激活流量。
比如去年開業的定位全國首個潮流藝術公園的重慶渝北吾悅廣場，比如在誠品生活深圳退出之後將該區域調整為潮玩藝術聚集區”潮流實驗場”的深圳萬象天地，亦或者還未開業便透露瞭濃厚潮玩藝術氣質的深圳中洲灣C Future City……
究其背後原因不難發現，Z世代逐漸成為線下商業空間的消費主力，作為物質富足的一代，他們對於潮玩、藝術等精神愉悅有較高的消費欲望，對IP和品牌也有更獨到的認知。另一方面，隨著潮玩市場的發展，盲盒、手辦等和藝術品之間的界限逐漸模糊，潮玩藝術主題空間或者主題購物中心更容易通過場景化打造吸引年輕購買力。
不過，隨著此類空間在購物中心的佈局越來越多，吸引消費者沉浸式逛街的同時，能否真正達到預期轉化，還需要時間的驗證。
4.商產進一步融合
商業空間功能屬性疊加
疫情反復的背景讓商業空間更多思考其功能屬性，除瞭是大眾休閑的第三消費空間之外，商業空間在未來或許將更多扮演起人們追求健康、多維社交乃至商務的角色功能，這也是當購物中心品牌業態陷入同質化困局之後新的思考方向
因此，商產融合的趨勢會在購物中心體現的越來越突出。尤其是在購物中心空間利用、場景越來越多樣化的今天，在商業空間承辦各類賽事、演藝、公益活動等都更為容易，因此，引進多元化產業及空間將是購物中心提升標簽化屬性的新趨勢。
此外，隨著人們對於健康的關註度不斷提升，醫療美容產業、寵物產業等或許也將迎來新一輪和購物中心的融合。
5.品牌門店迎來場景精耕時代
鐵打的首店經濟，流水的首店。在不斷”內卷”的資源配置下，品牌同質化對於購物中心而言是不可避免的問題，因此引進首店也不再像以往一樣容易。
不過，從近期一些爆款門店來看，使其自帶流量的或許並不是首傢這樣的噱頭，而是品牌基於商場量身打造的場景化門店。這就意味著，一店一面對於品牌來說或許已經不是自身標榜的特色，而正成為進駐購物中心的先決條件。
因此，在未來，首傢差異化門店的概念將會比單純的首店更有看點，而人們的關註點和打卡欲望，也將時刻被場景所牽動。因此，對於品牌方來說，如何在擴張過程中形成具有辨識度的強IP，同時對場景進行精耕細作，將成為新的命題。
圖文來源：銥星雲商