如果把企業當成一種生物體，在外部環境發生巨變的今天，無數企業都在不斷創新求變，以求破繭重生。

酒店行業亦是如此，除瞭自身戰略佈局和經營管理上的調整之外，酒店運營的無邊界化發展成為其重要的進化方向。月子中心、劇本殺、密室/迷宮、演藝酒吧……似乎所有以空間為載體的內容都可以與酒店跨界聯合。

而商業模式與運營管理等方面與酒店有著諸多相似之處的公寓行業，最近也與酒店發生著奇妙的化學反應。華住集團旗下長租產業鏈服務商——城傢推出的“酒店+公寓”旅居聯營店中店模式，短短一個月內，便吸引瞭13傢不同品牌的酒店投資人與城傢達成合作。

受大環境影響，不少公寓品牌也瞄準瞭困頓中的酒店行業，全力拓展酒店物業改造成長租公寓，以期拓展自身規模。眾多企業的加入，讓“酒店+公寓”跨界合作的話題近期備受市場關註。

一、巨頭們的快思考

事實上華住集團是國內第一個打破酒店和公寓邊界的。2015年季琦投資創立長租品牌——城傢。在城傢之前，季琦三次成功創業：攜程、如傢，華住。三個圍繞文旅住宿行業的上市企業，展現瞭季琦對這個行業思考的迅捷和深入。

打破商業邊界獲得成功的案例並不鮮見。讓我們先跨到行業外，看看全球超市巨頭沃爾瑪又是如何做的。

Sam’s Club（山姆會員店）是沃爾瑪旗下的倉儲型賣場，也是空間運營的隱形王者。據廣發證券發展研究中心資料顯示，早在2018財年山姆會員店的坪效高達約750美元/㎡。

適當加大所售商品的規格，提升客單價的同時。在品類精、大規格、預包裝的選品背後，是山姆會員店跨界零售和批發兩個不同商業維度，通過調節終端商品規格錨定最大化價值，幫助整體經營打通增效降本的正循環，獲得坪效突破的根本。

二、回到酒店，談“酒店+公寓”

收益做加法，成本做減法。是空間生意不變的真理。華住城傢“酒店+公寓”旅居聯營店中店的商業邏輯便是跨界兩種住宿業態維度。從酒店經營痛點出發，降低門店原有成本結構、引入長租業務加快空置房源去化。再通過長短租數字化系統動態調節，始終出售價值最大化的租期產品，實現出租率和GOP兩手抓。最終為“酒店+公寓”雙業態並存經營形成增效降本的正循環，不斷增強門店整體經營能力。

▲ 店中店對門店整體成本結構的調整

城傢“酒店+公寓”旅居聯營店中店負責人、營銷總監張雨表示：“這個模型的重點是雙業態共存經營，在酒店業務的基礎上，幫助門店中長期空置的房間提升入住率，獲得充沛現金流，盤活門店整體經營。”

對模型的各個維度，張雨也向邁點做瞭詳細介紹。

#合作邏輯：少就是多

所以費用要低，改造要輕，工期要快

幫助投資人解決經營的燃眉之急，一定要低、輕、快，在運營之前就幫助他們減負。我們隻對酒店中存在的部分長期空置房源進行微改造，幫助那些最令投資人焦慮的問題房源輕松實現場景的跨越。基於這個前提，我們的準入房量門檻是低於常規合作的，隨之合作費用也低。微改造的工期短，其費用也僅需數千元。少量房間轉型店中店，對整體經營拉動效果十分顯著。

與城傢合作的某知名連鎖酒店，單間改造費用僅3380元，單月GOP則翻瞭2.8倍。近期城傢連續簽約的13傢門店，其單間改造費用均不超4000元，改造工期不超15天。

城傢“酒店+公寓”旅居聯營店中店案例

▲ 微改造費用僅3380元/間

▲合作門店均實現整體GOP翻倍

#成本邏輯：以短帶長

優化原有結構，所以是“酒店+公寓”

以短帶長的成本邏輯很容易理解。同一個投資人經營下的酒店，因為部分空置房源轉型公寓實現瞭人力復用，提高人效。公寓房還無需佈草、客耗品。水電、網費等相關能耗支出都由租客自行承擔。所以“酒店+公寓”必須從酒店角度出發，才能實現成本上以短帶長，做減法。如果反過來，這個成本邏輯目前還不成立。

▲以短帶長：“酒店+公寓”人力復用

#經營邏輯：價值組合

抓取價值最大化的租期產品，所以長短租結合收益調節

對於租客來說，我們是酒店裡的集中式公寓。對於酒店投資人來說，我們是他產品的一部分。通過城傢長短租結合收益調節系統，實現多種租期產品組合，始終幫助投資人抓取價值最大化的租期產品出售，優化門店整體收益。面對市場變化，長短租結合也能更快速整合應對方案。在門店要收益的基礎上，提升經營的安全度。

#市場邏輯：並存常態

未來酒店和公寓行業都不會消失，所以采取店中店模式經營

從銷售層面來講“酒店+公寓”旅居聯營店中店已經具備跨越多種賽道的價值，數字化系統也已落地，沒有必要刻意屏蔽。很多投資人把酒店做成瞭一項可傳承的事業。因為大傢都很清楚，未來酒店行業不會消失，公寓行業也不會消失。兩者共存並不矛盾，無論是行情好的時候，還是面對疫情的沖擊，部分酒店存在長期空置房是常態，剛需長租是常態，因此並存也會是常態。

三、像跑馬拉松一樣，給企業發展配速

有瞭快思考後，季琦把長租業務的重任交給金輝（現任華住集團CEO，城傢董事長）。金輝熱愛跑馬拉松，深諳配速的重要性。有一年記者問他大概能跑多快？金輝回答道：“2小時49分吧。”這一年他跑進馬拉松專業級別，成績是2小時49分23秒。同樣精確的配速也體現在華住城傢的發展上。

2017年在金輝的主導下，城傢長短租結合收益調節系統上線，國內首個混合業態的管理系統誕生，也是支持 “酒店+公寓”旅居聯營店中店重要的實踐工具。在完成瞭“每10個中國人裡就有一個華住會會員”的目標後，負責華住會搭建、拓展、營銷等工作的集團執行副總裁王玲擔任城傢CEO。2020年在王玲的帶領下城傢率先建立行業首個大直銷體系。隨著大直銷體系的建立，城傢自有私域流量營銷平臺——橙小推也快速落地。在長短租結合收益調節和自有私域流量池的加持下，城傢在長租領域跑出瞭華住的姿態和效率：直銷占比90%、GOP率85%、出租率95%。

四、酒店無邊界的想象力

2018年城傢、華住、雅詩閣成立合資公司，共同負責馨樂庭品牌在華發展。關於未來的想象力在這次合作中初現端倪。截至2021年底，由城傢管理的馨樂庭公寓酒店，整體ADR490元、RevPAR457元、出租率90%、運營成本低至80元/間。

在馨樂庭這樣中高端的產品線上，城傢保持瞭其降本增效的一貫水準。2021年城傢迅速完成瞭全產品佈局，旗下五大居住品牌分別覆蓋藍領公寓、青年公寓、白領公寓、服務式公寓。產品對市場需求的全面對接，讓“酒店+公寓”旅居聯營店中店的發展空間不再局限於白領公寓市場……

對此，城傢“酒店+公寓”旅居聯營店中店負責人、營銷總監張雨向邁點表示：“關於未來，城傢已做好充分準備。”

▲ 圖源：城傢旗下服務式公寓產品